La SCI (Société Civile Immobilière) est une entité juridique indépendante créée par au moins deux personnes qui contribuent en capital en espèces ou en nature pour former le capital social de la société.
Les actionnaires ont la flexibilité d’adapter la gestion de la société par le biais des statuts, ce qui en fait un outil attrayant pour la copropriété de biens immobiliers.
La gestion de la SCI est assurée par un ou plusieurs gestionnaires, choisis parmi les actionnaires ou un tiers. Les décisions affectant la société et ses actifs sont prises lors d’ assemblées générales, où chaque actionnaire dispose d’un nombre de votes proportionnel au capital social qu’il détient. La SCI est un outil qui permet la protection des biens familiaux et la limitation des conflits entre les membres de la famille.
Les actionnaires ont la possibilité de choisir le régime fiscal auquel la société sera soumise : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS). Investir par le biais d’une SCI offre la possibilité d’augmenter la capacité d’emprunt des actionnaires et de partager les dépenses et les coûts de possession de la propriété. Selon le régime fiscal choisi, la SCI peut offrir une fiscalité flexible et avantageuse aux actionnaires.
Fiscalité flexible et avantageuse en fonction des projets
Les actionnaires ont la possibilité de choisir le régime fiscal auquel la société sera soumise : l’impôt sur le revenu (IR), qui est applicable par défaut, ou l’impôt sur les sociétés (IS), qui est une option choisie par les actionnaires. Dans le cadre du régime d’impôt sur le revenu, les actionnaires eux-mêmes paieront l’impôt au proportion de leurs actions respectives (dans ce cas, la société est dite transparente sur le plan fiscal). L’impôt sur les sociétés entraîne une double imposition : d’abord, la société est imposée sur la base de ses bénéfices, puis les actionnaires sont imposés sur la base des dividendes distribués. Il convient de noter que l’option d’impôt sur les sociétés peut être révoquée jusqu’à la cinquième année suivant l’année de l’option.
Lorsque les dépenses dépassent le revenu, une SCI assujetti à l’impôt sur le revenu permet à chaque actionnaire de bénéficier du régime foncier déficitaire, ce qui lui permet de déduire de son revenu global, proportionnellement à sa part du capital-actions, le déficit jusqu’à 10 700 €.
Une SCI soumis à l’impôt sur le revenu permet également à ses actionnaires de bénéficier du régime Pinel, qui devrait prendre fin le 31 décembre 2024. La réduction d’impôt, qui peut atteindre jusqu’à 21 % du montant de l’investissement dans certains cas, sera répartie entre chaque actionnaire en fonction de sa part du capital social. Divers engagements doivent être respectés, y compris la location de la propriété pour une période déterminée (6 ou 9 ans, avec une prolongation possible jusqu’à 12 ans), et les actionnaires doivent conserver leurs participations pour la même durée.
La SCI familiale
La SCI familiale fonctionne de la même manière qu’une SCI traditionnelle, mais est composée de membres de la même famille jusqu’au quatrième degré.
Le principal avantage d’investir en tant que famille par le biais d’une SCI est la possibilité pour les parents d’anticiper la transmission des actifs et de réduire ainsi les coûts associés à un héritage traditionnel. Pour le calcul des impôts à payer, les dons d’actions bénéficient d’une allocation de 100 000 € par parent et par enfant (31 865 € pour les petits-enfants), renouvelable tous les 15 ans. En outre, un escompte est appliqué à la valeur des participations pour tenir compte de leur manque de liquidité (elles sont moins facilement transférables que les biens immobiliers), réduisant ainsi l’assiette fiscale pour les droits de succession.
De plus, il est important de souligner que grâce à des statuts bien rédigés, les parents pourront maintenir le contrôle et la gestion de la société et de son patrimoine, même s’ils deviennent minoritaires. Philippe Lauzeral, Directeur Général de Finzzle groupe, la société mère de Stellium, souligne un dernier point essentiel : l’investissement via une Société Civile Immobilière (SCI) familiale offre aux parents un avantage fiscal supplémentaire. Si les enfants sont majeurs (même s’ils font encore partie du foyer fiscal des parents), leurs parts ne sont pas prises en compte dans la déclaration d’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Ainsi, les parents ne déclareront que les parts qu’ils détiennent personnellement. Il est cependant crucial de rappeler que les associés sont responsables de manière illimitée des dettes de la société, en proportion de leur contribution. De plus, si les actifs de la société sont insuffisants, un créancier peut également poursuivre un associé sur ses biens personnels.
