Vous souhaitez aider vos enfants tout en examinant les possibilités de réduire votre impôt sur la fortune immobilière (IFI) ? Le démembrement de propriété peut être une piste, à condition de comprendre ce que vous transmettez et ce que vous conservez.
Donner la nue-propriété d’un bien tout en conservant son usufruit ne diminue généralement pas votre IFI.
En revanche, donner temporairement l’usufruit peut, dans certaines situations, réduire votre patrimoine imposable tout en permettant à un enfant de se loger ou de percevoir des loyers.
Le démembrement de propriété, simplement
La pleine propriété d’un bien immobilier peut être séparée en deux droits :
- L’usufruit permet d’utiliser le logement ou d’en percevoir les loyers.
- La nue-propriété correspond à la propriété du bien sans pouvoir en avoir l’usage ni en percevoir les revenus pendant l’usufruit. À son terme, le nu-propriétaire retrouve en principe la pleine propriété.
Les conséquences sur l’IFI dépendent notamment du droit que vous conservez et de l’origine du démembrement.
Donner la nue-propriété ne réduit généralement pas votre IFI
Vous donnez la nue-propriété d’un appartement à vos enfants, mais conservez l’usufruit pour continuer à percevoir les loyers ?
Dans cette situation, vous restez en principe imposable à l’IFI sur la valeur du bien en pleine propriété. Vos enfants nus-propriétaires n’ont généralement rien à déclarer au titre de ce bien.
Cette donation peut présenter un intérêt pour préparer votre transmission. Elle ne réduit cependant pas, à elle seule, votre IFI. Source : DGFiP.
Donner temporairement l’usufruit peut changer la situation
Vous pouvez également conserver la nue-propriété et donner l’usufruit pour une durée déterminée.
Pendant cette période, le bénéficiaire peut occuper le logement ou percevoir ses loyers. Vous renoncez donc réellement à l’usage du bien et à ses revenus.
Le bien sort alors, en principe, de votre patrimoine imposable à l’IFI. Sa valeur en pleine propriété est prise en compte dans celui de l’usufruitier, qui doit vérifier si son patrimoine le rend imposable.
Cette organisation peut notamment répondre au souhait d’aider un enfant majeur pendant ses études. La Cour des comptes décrit cette utilisation de la donation temporaire d’usufruit. Source : Cour des comptes.
Un point mérite votre attention : un enfant majeur constitue un foyer distinct pour l’IFI, même s’il reste rattaché à ses parents pour l’impôt sur le revenu. S’il est rattaché, ses loyers doivent toutefois être intégrés à la déclaration de revenus du foyer parental. Sources : DGFiP — Foyer IFI, rattachement d’un enfant majeur.
Un exemple concret : 8 100 € d’IFI avant l’opération
Monsieur B. possède un patrimoine immobilier net taxable de 2,1 millions d’euros, comprenant un appartement locatif détenu directement, sans emprunt restant à rembourser, évalué à 800 000 €.
Selon le barème actuel, son IFI s’élève à 8 100 €, avant éventuelles réductions et plafonnement.
Sa fille majeure poursuit des études. Dans cet exemple, elle déclare ses revenus séparément et ne possède pas d’autre patrimoine immobilier imposable. Monsieur B. envisage de lui donner l’usufruit de l’appartement pendant cinq ans.
Pendant cette période :
- sa fille percevrait les loyers pour financer ses études et son logement ;
- Monsieur B. conserverait la nue-propriété, sans percevoir les loyers ;
- sa base taxable à l’IFI passerait, toutes choses égales par ailleurs, de 2,1 millions à 1,3 million d’euros ;
- sa fille ne serait pas imposable à l’IFI avec ce seul bien de 800 000 €.
À exactement 1,3 million d’euros de patrimoine net taxable, Monsieur B. ne serait plus soumis à l’IFI. L’économie serait donc de 8 100 € pour une année dans ces hypothèses, avant prise en compte du coût de la donation. Source : DGFiP — Calcul de l’IFI.
Cette économie devrait être réévaluée chaque année selon la valeur des patrimoines et les règles applicables. Au terme des cinq ans, Monsieur B. retrouverait en principe la pleine propriété et les loyers ; le bien serait de nouveau pris en compte dans son patrimoine imposable.
Quel serait le coût de cette donation ?
Pour calculer les droits de donation, un usufruit à durée fixe est évalué à 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans prorata pour une période plus courte. Source : Notaires de France.
Dans notre exemple, pour cinq ans :
800 000 € × 23 % = 184 000 € de valeur fiscale transmise.
Si l’abattement de 100 000 € entre Monsieur B. et sa fille est entièrement disponible, les droits de donation seraient calculés sur 84 000 €. Cet abattement dépend notamment des donations déjà réalisées au cours des quinze dernières années. Les frais liés à l’acte notarié s’ajouteraient. Source : DGFiP.
Les 23 % ne sont donc pas un taux d’impôt à payer : ils servent à évaluer le droit transmis.
Pour apprécier l’intérêt de l’opération, il faut comparer l’IFI potentiellement économisé avec les droits et frais de donation, les loyers auxquels vous renoncez et leur fiscalité pour le foyer qui les déclare.
Une décision qui doit correspondre à votre projet familial
Cette donation suppose que vous puissiez vous passer du logement ou de ses revenus pendant la durée prévue. Le bénéficiaire doit pouvoir en profiter réellement.
Elle doit aussi s’intégrer à votre organisation familiale : montant de l’aide apportée, durée nécessaire, autres enfants et donations déjà effectuées.
Le recours au notaire est obligatoire pour donner un droit immobilier. Il permet de formaliser l’opération et d’en examiner les conséquences juridiques. Source : DGFiP — Donations par acte notarié.
Quand faut-il agir ?
L’IFI est apprécié d’après le patrimoine détenu au 1er janvier de l’année d’imposition.
Selon les règles actuellement en vigueur, une donation réalisée après le 1er janvier 2026 ne réduit donc pas votre IFI 2026. Pour être prise en compte au 1er janvier 2027, elle doit être effectivement réalisée et produire ses effets à cette date. Les règles applicables à 2027 devront également être vérifiées. Source : DGFiP.
L’évaluation du bien, l’étude familiale et la préparation de l’acte demandent du temps : mieux vaut anticiper.
Votre patrimoine peut-il être réorganisé ?
Chez Platinium Patrimoine, nous vous aidons à examiner l’intérêt de cette démarche en tenant compte de vos revenus, de vos besoins et de vos projets familiaux. Nous pouvons travailler avec votre notaire pour l’intégrer à votre stratégie patrimoniale.
Pour préparer un premier échange, réunissez votre dernière déclaration d’IFI, une estimation de vos biens immobiliers, les emprunts en cours et les informations relatives aux donations déjà réalisées.
Faire étudier ma situation IFI
Exemple fictif et simplifié, établi selon les règles en vigueur au 27 octobre 2026. Les conséquences fiscales dépendent de la forme du démembrement, de son origine et de la situation des parties. Ces informations générales ne remplacent pas une étude juridique et fiscale personnalisée.
