Selon les experts de Lazard Frères gestion, le secteur immobilier a été l’un des plus durement touchés par la hausse des taux d’intérêt en 2022.
L’indice immobilier MSCI EMU IMI (indice immobilier européen) a chuté de 36 % l’année dernière, contre une baisse de seulement 12 % pour l’indice MSCI EMU (moyenne des marchés européens). La volatilité relative des sociétés immobilières européennes cotées en bourse par rapport à l’indice général a augmenté au point de dépasser les seuils historiques atteints pendant la crise financière de 2008/2009, soulignant l’intensité des débats qui ont actuellement lieu parmi les investisseurs concernant ce secteur.
La méfiance à l’égard du secteur est rationnelle. L’augmentation des taux d’intérêt à long terme pèse sur la valeur des actifs immobiliers, affaiblissant les bilans de nombreuses sociétés immobilières, tandis que les flux de trésorerie futurs attendus sont entravés par l’augmentation attendue du coût de la dette. Cela est particulièrement vrai pour les sociétés immobilières résidentielles, dont les loyers ne bénéficient pas de l’indexation contractuelle. Compte tenu de son faible rendement, la classe d’actif résidentielle est probablement la plus exposée à la hausse des taux d’intérêt.
Cependant, après une telle baisse marquée et peu discriminant du marché boursier, les sociétés immobilières bénéficient désormais d’un rabais historique sur leur valeur comptable. Ces actions intègrent déjà des hypothèses très prudentes de baisse de la valeur des actifs et un scénario de dégradation soutenue des taux. Après une telle correction, certaines sociétés immobilières cotées nous semblent avoir retrouvé un potentiel de création de valeur important à moyen terme en négociant à des multiples attractifs malgré des structures financières saines. La prudence est toujours à faire, mais des opportunités nous apparaissent dans différents segments de marché, notamment dans la logistique, les centres de données, les soins de santé, le stockage et même l’immobilier de bureau.
