Vous aimeriez transmettre votre maison à vos enfants, mais vous souhaitez continuer à y vivre. La donation avec réserve d’usufruit permet de faire les deux. Vous donnez la nue-propriété du logement et vous conservez le droit de l’habiter ou, si vous déménagez, de le louer et de percevoir les loyers. Avant de signer, posez-vous une question simple : que voudriez-vous pouvoir faire si vos besoins changeaient dans quelques années ? Service Public — Usufruit, nue-propriété et pleine propriété
Que donnez-vous exactement à vos enfants ?
Vos enfants deviennent nus-propriétaires dès la donation. Vous restez usufruitier et pouvez continuer à occuper la maison. Si vous conservez un usufruit viager, il prend fin à votre décès. Vos enfants deviennent alors pleinement propriétaires par réunion de l’usufruit et de la nue-propriété.
La donation immobilière se signe chez le notaire. Pour calculer les éventuels droits de donation, on retient la valeur fiscale de la nue-propriété transmise, déterminée notamment selon l’âge de l’usufruitier. Le coût dépend aussi de votre situation et des donations antérieures. Demandez au notaire une estimation des droits et des frais d’acte avant de décider. Service Public — Usufruit, nue-propriété et pleine propriété
Qui paiera si la toiture doit être refaite ?
L’entretien courant revient en principe à l’usufruitier. Les grosses réparations définies par le Code civil, comme la réfection entière d’une toiture, relèvent en principe du nu-propriétaire. Une grosse réparation rendue nécessaire par un défaut d’entretien depuis le début de l’usufruit peut toutefois incomber à l’usufruitier.
Si vous savez déjà que la toiture ou la structure devra être rénovée, abordez le sujet en famille avant la donation. Demandez au notaire comment l’acte peut préciser la répartition des dépenses et vérifiez que chacun pourra financer sa part. Légifrance — Code civil, articles 605 et 606
Pourrez-vous vendre la maison si vous souhaitez déménager ?
La vente de la pleine propriété suppose l’accord de l’usufruitier et des nus-propriétaires. Si vous vendez ensemble, le prix est en principe réparti selon la valeur respective de vos droits. Vous pouvez aussi convenir de reporter l’usufruit sur le prix. Le notaire peut vous expliquer les conséquences de chaque option avant que vous vous engagiez. Légifrance — Code civil, article 621
Imaginez que vous souhaitiez plus tard quitter votre maison pour un appartement de plain-pied. Louer la maison et percevoir les loyers peut vous aider à financer ce nouveau logement. Si votre projet suppose de vendre pour racheter, il faut aussi savoir quelle part du prix vous reviendrait et si elle suffirait pour votre prochain achat. Demandez au notaire de simuler la répartition du prix. Le barème fiscal utilisé pour la donation ne s’applique pas automatiquement à la revente. C’est un calcul à faire avant la donation, pendant que vous pouvez encore choisir comment organiser la transmission.
Que faut-il décider avant le rendez-vous chez le notaire ?
- Si vous êtes en couple, vérifiez qui possède le bien aujourd’hui et quels droits le conjoint survivant conserverait au premier décès.
- Si vous avez plusieurs enfants, réfléchissez à la place de la maison dans la transmission de l’ensemble de votre patrimoine. Demandez au notaire si une donation-partage mérite d’être étudiée.
- Si la maison représente une grande part de votre patrimoine, estimez l’épargne que vous souhaitez garder disponible pour vos projets, vos dépenses courantes et un éventuel changement de logement.
Que vous viviez à Dijon, à Besançon, à Pontarlier, à Mâcon ou ailleurs en Bourgogne-Franche-Comté, Platinium Patrimoine vous accompagne pour préparer la transmission de votre maison. Lors d’un premier échange offert, confidentiel et sans engagement, nous faisons le point sur ce que vous souhaitez transmettre, les ressources que vous voulez conserver et les questions à examiner avec votre notaire.
